– Проблемы с квартирой?
– Звоните, поможем.
– Звоните, поможем.
Оглавление
Да, квартиру могут забрать. Но только при определённых условиях. Поэтому к решению вопроса о покупке квартиры и проверке не только истории самого имущества, но и личности продавца, необходимо подходить самым ответственным образом. Некоторые из тех кейсов арбитражной практики, которые будут разобраны в качестве примеров ниже, можно было предотвратить, если бы покупатели обратились к юристам, когда покупали квартиру, а не когда их привлекли в качестве ответчиков по спору об оспаривании сделки при банкротстве. Но обо всём по порядку.
Для того, чтобы забрать квартиру у нового собственника, необходимо признать недействительной сделку по отчуждению спорного имущества. Оценивать сделку на предмет её недействительности необходимо в каждом конкретном случае, исходя из всех фактических обстоятельств совершения такой сделки. Однако есть ряд критериев, которые могут послужить основаниями для оспаривания сделки.
Среди них следующие ситуации:
Так, в одном из дел о банкротстве гражданина у покупателя в 2020 году забрали квартиру, которую он приобрёл в 2014 году. Основным аргументом финансового управляющего, который был заявителем по данному спору, было то, что квартира в 2014 году была отчуждена по цене на 30% ниже её рыночной стоимости. Также сыграло роль то обстоятельство, что собственник квартиры не смог подтвердить свою платёжеспособность на момент совершения сделки и не представил доказательств реальной передачи денежных средств (расчёты по сделке купли-продажи производились наличными). Кроме этого, суд обратил внимание на тот факт, что у должника на момент совершения сделки имелись признаки неплатёжеспособности: он имел неисполненные денежные обязательства перед одним из своих кредиторов. Суду хватило этих обстоятельств для того, чтобы оспорить сделку и вернуть квартиру в конкурсную массу должника (дело № А41-66664/2017).
Данные правила распространяются только на то имущество, которое не является для должника единственным пригодным для проживания жильём. Если отчуждённая квартира – единственное пригодное для должника жильё, и он продолжает там проживать, сделку оспаривать нецелесообразно. На это неоднократно указывал Верховный суд РФ:
«Целью оспаривания сделок в рамках дела о банкротстве является возврат в конкурсную массу того имущества, которое может быть реализовано для удовлетворения требований кредиторов. Поэтому не подлежит признанию недействительной сделка, направленная на отчуждение должником жилого помещения, если на момент рассмотрения спора в данном помещении продолжают совместно проживать должник и члены его семьи и при возврате помещения в конкурсную массу оно будет защищено исполнительским иммунитетом (статья 446 ГПК РФ)» (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 48).
Не оспорят сделку по отчуждению единственного пригодного для постоянного проживания жилья
Квартиру сразу забрать не смогут. Прежде всего, необходимо, чтобы в отношении продавца было возбуждено дело о банкротстве, и введена какая-либо процедура: реструктуризация долгов или реализация имущества. После этого финансовый управляющий по своей инициативе или по решению собрания кредиторов должен подать заявление о признании сделки недействительной в арбитражный суд в рамках дела о банкротстве гражданина. С таким заявлением в суд может обратиться также и кредитор, если его задолженность включена в реестр и составляет более 10% от общей суммы кредиторской задолженности.
В заявлении должно быть указано, почему сделка должна быть признана недействительной, и приведены весомые аргументы в подтверждение такой позиции.
После того, как заявление будет подано в суд, судья назначит судебное заседание. Рассмотрение заявления о недействительности сделки может затянуться на долгий срок, особенно, если потребуется проведение судебной экспертизы. Экспертиза по оценке рыночной стоимости квартиры по таким делам проводится достаточно часто.
В качестве ответчика по данному заявлению для участия в процессе будет привлечён покупатель квартиры. Он также сможет представить свою правовую позицию и защищаться в суде.
Сделки граждан, которые совершены при неравноценном встречном исполнении обязательства другой стороной сделки и для целей причинения вреда имущественным правам кредиторов, могут быть оспорены, только если они совершены после 1 октября 2015 года (дата введения процедуры банкротства граждан). Тем не менее, сделки, которые совершены до 1 октября 2015 года, также могут быть оспорены в рамках дела о банкротстве, однако для этого заявителю нужно будет доказать, что они были совершены должником со злоупотреблением правом.
Так, в одном из дел финансовому управляющему и налоговой инспекции не удалось оспорить сделку должника по дарению имущества своей супруге, поскольку она была совершена 31 июля 2015 года, и её нельзя было оспаривать по специальным банкротным основаниям. Заявители пытались признать сделку недействительной, как совершённую со злоупотреблением правом, но достаточных доказательств и аргументов, подтверждающих это, не представили (дело №А40-45805/2018).
Если суд признает сделку по отчуждению квартиры недействительной, то он также применит последствия её недействительности. По общему правилу последствиями недействительности сделки будет возврат квартиры должнику в конкурсную массу для последующей продажи, и возникновение у покупателя права на включение в реестр требований кредиторов его требования о взыскании денежных средств, уплаченных за покупку квартиры.
В случае, если покупатель не сможет вернуть квартиру должника, на него будет возложена обязанность возместить стоимость этого имущества на момент его приобретения.
При этом, установленный для включения в реестр требований кредиторов срок в 2 месяца для приобретателя квартиры начинает течь в случае признания сделки недействительной с даты вступления в законную силу судебного акта, которым сделка была оспорена. Требования покупателя квартиры включаются в третью очередь реестра требований кредиторов должника, если суд не найдёт оснований для понижения очерёдности. Основаниями для понижения очерёдности могут быть, в частности, неправомерное поведение или вина кредитора в совершении оспоренной сделки.
Для того, чтобы включить в реестр требований кредиторов денежные требования, возникшие из оспоренной сделки, покупателю необходимо будет подготовить заявление о включении в реестр и приложить к нему все документы по оспоренной сделке, а также доказательства, подтверждающие возврат в конкурсную массу имущества, которое было продано. Если кредитор не приложит доказательств возврата имущества, заявление будет оставлено без движения, а по истечении срока оставления без движения – возвращено.
Рассмотрение заявления о включении в реестр требований кредиторов также как рассмотрение заявления о признании сделки недействительной проходит в судебном заседании.
В случае, если требование будет включено в реестр, выплата полученных от реализации имущества должника денежных средств будет производиться финансовым управляющим ближе к концу процедуры банкротства.
Для получения компенсации за оспоренную сделку необходимо подать заявление о включении своих требований в реестр
Из вышеизложенного следует, что подходить к приобретению квартиры на вторичном рынке необходимо очень ответственно.
В некоторых случаях, когда есть какие-то обстоятельства, которые смущают и вызывают недоверие, от покупки лучше отказаться, иначе впоследствии могут возникнуть проблемы.
Перед покупкой квартиры обязательно совершение следующих действий:
Непринятие данных мер при заключении сделки может обернуться впоследствии серьёзными проблемами.
В одном из дел о банкротстве был рассмотрен спор о признании недействительной сделки купли-продажи жилого помещения, которая была совершена должником после возбуждения дела о банкротстве и введении в отношении него процедуры реструктуризации долгов. При этом, судами было установлено, что при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества покупатель не проявила должную осмотрительность – не проверила наличие или отсутствие в отношении должника судебных дел, в частности дел о банкротстве гражданина.
При этом суды указали, что неправильно произведённый поиск в системе «Кад Арбитр», на сайте «Федресурс», на сайте ЕФРСБ наличия или отсутствия в отношении должника судебных дел, в частности дел о банкротстве гражданина, не может свидетельствовать о проявлении покупателями должной осмотрительности при заключении оспариваемого договора купли-продажи (дело №А40-128159/2018).
Кроме этого Верховный суд РФ ещё в 2014 году отмечал, что разрешая вопрос о добросовестности приобретателя, суды должны учитывать не только наличие записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности отчуждателя имущества, но и то, была ли проявлена гражданином разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, и т.д.
Таким образом, от признания продавца квартиры банкротом не застрахован практически никто. Однако, если это случилось, и в арбитражный суд подано заявление об оспаривании сделки по отчуждению имущества, очень важно представить в суд грамотную правовую позицию. Причём это необходимо сделать как должнику, так и ответчику по сделке, поскольку последствия признания сделки недействительной коснутся их обоих. В нашей команде работают юристы, сопровождающие процедуру банкротства физических лиц, проконсультироваться с ними вы можете по номеру: + 7 (495) 722-99-33 или через WhatsApp.
